家族信託とは？── 親が認知症でも実家を管理できる生前対策

実家を持つ親が認知症になると、その家は売ることも貸すこともできなくなります。元気なうちに家族信託を結んでおけば、その「凍結」を防げます。評価額3,000万円の実家なら、初期費用の目安は約50万〜70万円です。

あなたの状況	家族信託は	この記事の読み方
親が高齢で実家が心配	検討の価値大	認知症と実家
費用を知りたい	実家の評価額で試算	いくらかかる
後見や遺言と迷う	使い分けが必要	3つの違い
相続税を下げたい	信託では下がらない	向き不向き

※ 費用や制度の効果は、財産の中身・家族構成・契約内容で変わります。本記事の金額はすべて概算です。

財産を「託す」のではなく、生前に「渡す」ことを考えている方もいます。その場合は生前贈与で相続税はいくら減るかや相続時精算課税制度の記事もご覧ください。すぐ費用を知りたい方は、いくらかかるへお進みください。

この記事を読むと：

1. 親が認知症でも実家を動かせる仕組みがわかります
2. 自分の実家ならいくらかかるかを計算機で試算できます
3. 遺言・成年後見とどう使い分けるかを判断できます

家族信託って、どんな仕組み？

ひとことで言うと──家族信託は、信頼できる家族に財産の管理をまかせる契約です。実家を例にすると、親が「託す人」、子が「管理する人」、そして利益を受け取るのも親、という形が基本です。

役割（呼び名）	だれが	すること
委託者（いたくしゃ）	親	実家を託す
受託者（じゅたくしゃ）	子	実家を管理・売却する
受益者（じゅえきしゃ）	親	家賃や売却代金を受け取る

「託す人・管理する人・受け取る人」の三者

家族信託には三人の登場人物がいます。財産を託す「委託者（＝親）」、託されて管理する「受託者（＝子）」、そして利益を受け取る「受益者」です。実家の家族信託では、受益者も親にするのがふつうです。

親が委託者と受益者を兼ねる形を、自益信託（じえきしんたく＝自分のための信託）と呼びます。財産を託しても利益は親のものなので、この形なら贈与税はかかりません。名義だけを子に移し、実質は親のまま、という仕組みです。

「家族信託」は法律の言葉ではない

じつは「家族信託」という言葉は、法律には出てきません。信託法という法律にもとづく仕組みのうち、家族が管理役を引き受けるものを、わかりやすくこう呼んでいるだけです。銀行がおこなう投資の信託とは別ものです。

受託者になった子には義務がある

管理をまかされた子（受託者）は、財産を自由に使えるわけではありません。契約で決めた目的のためだけに使い、自分の財産とは分けて管理し、お金の出入りを帳簿に残す義務があります。親のための管理役、という立場です。

親が認知症になると、実家はどうなる？

ひとことで言うと──親が認知症で判断能力を失うと、本人名義の実家は売却も賃貸もできなくなります。これが「凍結」です。家族信託を先に結んでおけば、子が実家の管理を続けられます。

実家でやりたいこと	信託なし	信託あり
空き家を売る	できない	子ができる
貸して家賃を得る	できない	子ができる
修繕・建て替え	できない	子ができる
施設費を家の売却で用意	できない	子ができる

「凍結」とは、実家が動かせなくなること

不動産を売ったり貸したりする契約には、持ち主本人の意思確認が必要です。親が認知症で判断能力を失うと、この意思確認ができません。すると、親名義の実家は売ることも貸すことも修繕することもできず、そのまま固まってしまいます。これが凍結です。

認知症で判断能力を失うと、実家は売却も賃貸もできなくなります。よくあるのは、親が施設に入り実家が空き家になったのに、その家を売って施設費にあてられない、というケースです。

家族信託なら、子が実家を動かせる

元気なうちに家族信託を結んでおけば、話は変わります。管理役の子（受託者）が、契約で決めた範囲で実家を売ったり貸したりできます。親が認知症になったあとでも、実家は凍結しません。空き家を売って施設費にあてる、といったことも可能です。

結べるのは、親が元気なうちだけ

ここが最大の注意点です。家族信託は親と子が結ぶ契約なので、親に判断能力があるうちにしか結べません。認知症が進んでからでは、家族信託はもう結べません。「まだ元気だから」と先延ばしにすると、間に合わなくなります。相続後の実家の売却そのものを知りたい方は、相続した家の売却の記事も参考になります。

家族信託は、結局いくらかかる？

ひとことで言うと──実家を1つ信託する初期費用は、評価額3,000万円ならおよそ約50万〜70万円が目安です。専門家への報酬・登記の税金・実費を合わせた概算で、その後のランニング費用はほとんどかかりません。

自分の実家ならいくらか、正確に知りたい方へ

費用は物件の評価額、現金を含めるか、契約の複雑さで変わります。相続に強い専門家が、実家の状況に合わせて見積りと進め方を一緒に整理します。

初期費用の内訳（評価額3,000万円の実家の例）

専門家に一括で頼む場合、費用は大きく3つに分かれます。金額は評価額3,000万円の実家を1つ信託する場合の目安です。

費目	目安	中身
専門家報酬	約30万円〜	契約書づくり・設計
登録免許税	評価額の0.4%	信託の登記にかかる税金
実費・登記報酬	約17万円	公正証書・登記手続き

専門家報酬は「財産の1%・最低30万円」が相場

いちばん大きいのが、契約書づくりを頼む専門家（弁護士・司法書士など）への報酬です。相場は信託する財産の1%ほどで、最低でも30万円前後が目安です。これは法律で決まった額ではなく、事務所によって幅があります。見積りを取って比べるとよいでしょう。

ランニング費用はほとんどかからない

家族信託は、はじめにお金がかかるかわりに、その後の費用はほとんど発生しません。毎月の費用がかからないのは、成年後見制度との大きな違いです。管理役が親族なら、受託者への報酬もなしにできます。

遺言や成年後見と、どう使い分ける？

ひとことで言うと──認知症でも実家を動かしたいなら家族信託、本人の生活面の支えが要るなら成年後見、死後の財産の行き先を決めたいなら遺言です。3つは役割が違い、組み合わせて使えます。

できること	家族信託	成年後見	遺言
認知症後の実家の売却	○	△（許可が必要）	×
財産を積極的に活かす	○	×	×
生活・療養の手続き	×	○	×
死後の承継の指定	○	×	○

成年後見は「守る」、家族信託は「活かす」

成年後見（せいねんこうけん）は、判断能力が下がった本人の財産を守る制度です。家庭裁判所の監督のもとで管理し、実家など住まいを売るには裁判所の許可が要ります。財産を減らさないことが原則なので、積極的な運用や生前対策はできません。

家族信託にできて成年後見にできないのは、財産を積極的に活かすことです。実家を貸して家賃を得る、建て替える、といった前向きな管理は、信託の得意分野です。一方で、本人の入院や施設入所の手続きといった生活面の支え（身上監護）は、後見にしかできません。

遺言は「死後」、家族信託は「生前から」

遺言は、亡くなったあとに財産を誰に渡すかを決めるものです。効力が出るのは死後で、一代限りの指定になります。家族信託は生前から効力があり、認知症になっても管理が続くのが違いです。さらに信託なら、「自分の次は妻、妻の次は長男」と、実家の承継先を数代先まで決められます。

迷ったら組み合わせる

3つは対立するものではなく、組み合わせて使えます。実家の管理は家族信託、生活面の支えは後見、信託に入れなかった財産は遺言、という形が典型です。生前に「渡す」贈与と比べたい方は、相続時精算課税制度の記事もご覧ください。

家族信託が向いている人・向かない人は？

ひとことで言うと──実家や収益物件を持ち、認知症になる前に管理を子へ渡したい人に向いています。相続税を下げたいだけの人や、財産が少額の人には向きません。

向いている人	向かない人
実家や土地を持つ高齢の親がいる	相続税を下げるのが主な目的
収益物件の管理を子に任せたい	財産が少額の現金だけ
実家の共有や争いを避けたい	本人の生活の支えが最優先

向いている人：実家・収益物件があり、認知症が心配

いちばん向いているのは、実家や土地、賃貸物件を持つ高齢の親がいる家庭です。認知症で実家が凍結するのを防ぎ、必要なときに子が売却や賃貸を進められます。相続で実家がきょうだいの共有になり、売るのに全員の同意が要る、という事態も避けられます。

向かない人：節税目的、財産が少額

注意したいのが「相続税を減らしたい」という目的です。家族信託そのものに、相続税を減らす効果はありません。凍結を防ぐ仕組みであって、節税の道具ではないからです。また、財産が少額の現金だけなら、初期費用のほうが重く、費用倒れになりがちです。

「家族信託すれば節税」は、よくある誤解

広告などで「家族信託で相続税対策」と見かけますが、正確ではありません。信託しても実家の評価額は変わらず、相続税も変わりません。相続税を軽くしたいなら、生前贈与や小規模宅地等の特例など、別の対策と組み合わせて考えます。贈与のほうは生前贈与の記事でくわしく説明しています。

実家を信託するとき、何を準備する？

ひとことで言うと──家族での話し合いから始め、専門家と契約内容を決め、公正証書で契約書を作り、実家の名義を子（受託者）へ登記します。賃貸物件を信託するときの税金の注意点も先に押さえておきましょう。

順番	すること	ポイント
1	家族で目的と受託者を話し合う	全員の納得が大切
2	専門家に相談し契約を設計	目的の範囲を明確に
3	契約書を公正証書で作る	公証役場で作成
4	実家を信託の登記・口座開設	名義を受託者へ

話し合い → 契約 → 登記の流れ

まず家族で、何のために信託するのか、誰が管理役になるのかを話し合います。次に専門家に相談して契約内容を設計し、公正証書（こうせいしょうしょ＝公証役場で作る正式な書類）で契約書を作ります。最後に、実家の名義を受託者へ移す信託の登記をおこない、管理用の口座を開いて始まります。

実家を信託しても、贈与税・不動産取得税はかからない

親が委託者と受益者を兼ねる自益信託なら、実家の名義を子に移しても、贈与税や不動産取得税はかかりません。実質的な持ち主は親のままだからです。かかるのは、信託の登記にともなう登録免許税（評価額の0.4%）です。財産権を移すこと自体には税金がかかりません。

賃貸物件を信託するときの注意（損益通算）

実家だけでなく賃貸物件を信託する場合は、税金の注意点があります。信託した賃貸物件の赤字は、ほかの所得と相殺できません。修繕などで赤字が出ても、給料や他の不動産の黒字と通算できず、税金の面で不利になることがあります。賃貸物件を含めるかは、専門家に相談して決めましょう。

実家の信託、何から始めればいいか迷う方へ

家族信託は、目的の設計と契約書づくりで結果が大きく変わります。相続に強い専門家が、話し合いの進め方から登記まで一緒に伴走します。

よくある質問

ひとことで言うと──読者からよく寄せられる6つの疑問に、短くお答えします。迷いやすい「相続税は減るのか」と「認知症になってからでもできるか」から確認してください。

家族信託をすると相続税は減りますか？

減りません。家族信託は、認知症になっても実家などの管理を続けられるようにする備えで、それ自体に相続税を下げる効果はありません。相続税を軽くしたいなら、生前贈与や特例など別の対策と組み合わせます。

認知症になってからでも家族信託はできますか？

できません。親と子が結ぶ契約なので、親に契約を理解できる判断能力があるうちにしか結べません。判断能力が下がったあとは、成年後見制度を使うことになります。元気なうちに動くことが大切です。

家族信託と成年後見は、どちらを選べばいいですか？

実家の売却や賃貸など財産を活かしたいなら家族信託、本人の入院や施設の手続きなど生活面の支えが要るなら成年後見が向きます。身上監護は後見にしかないため、両方を組み合わせるのが理想です。

受託者になった子は、財産を自由に使えますか？

使えません。受託者は、契約で決めた目的の範囲で、受益者（多くは親）のためだけに管理します。自分の財産と分けて管理する義務や、帳簿をつける義務もあります。私的な流用はできません。

信託した実家は、誰の名義になりますか？

登記上は受託者（子）の名義になり、信託であることも登記されます。ただし、利益を受けるのは受益者（親）のままです。委託者と受益者が同じなら、名義が変わっても贈与税や不動産取得税はかかりません。

きょうだいがいても家族信託はできますか？

できます。受託者は1人にして管理をまかせ、利益はきょうだいで公平に分ける、という設計が可能です。実家が共有になるのを避けられるのが信託の利点です。事前の話し合いで、不公平感が出ない設計にしましょう。

この記事のまとめ

1. 家族信託は認知症による凍結を防ぐ備え：親が判断能力を失っても子が実家を管理・売却できます
2. 結べるのは親が元気なうちだけ：認知症が進んでからでは間に合いません
3. 初期費用は評価額3,000万円で約50万〜70万円：ランニング費用はほとんどかかりません
4. 相続税は減らない：節税ではなく、凍結対策・承継の設計が目的です

出典・根拠：信託法（平成18年法律第108号・平成19年施行。委託者が受託者に財産を移転し、受託者が信託の目的に従い受益者のために管理・処分する制度。受託者は忠実義務・分別管理義務・帳簿等作成義務を負う。「家族信託」は法律用語ではなく、家族が受託者となる民事信託の通称）／相続税法第9条の2（信託の受益者は信託財産を有するものとみなして課税。委託者と受益者が同一の自益信託は、実質的な財産の移転がないため設定時に贈与税は課されない）／登録免許税法別表第一（信託による財産権の移転の登記は非課税、信託の登記は不動産の固定資産税評価額の0.4%が本則。土地の軽減税率は租税特別措置の期限により変動するため本記事は本則0.4%で概算）／地方税法第73条の7（委託者から受託者への信託財産の移転には不動産取得税が課されない。贈与による取得は課税）／租税特別措置法第41条の4の2（信託から生じる不動産所得の損失は生じなかったものとみなされ、信託外の所得との損益通算および繰越しができない）／国税庁タックスアンサーNo.4124（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例。特定居住用宅地等は330平方メートルまで80%減額。相続または遺贈により取得した宅地等が対象で、相続で信託受益権を取得した場合の適用可否は要件により異なるため専門家に確認）／民法第859条の3（成年後見人が本人の居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要）／東京家庭裁判所「成年後見人等の報酬額のめやす」（専門職後見人の基本報酬のめやすは月額2万円、管理財産額が1,000万円超5,000万円以下は月額3〜4万円、5,000万円超は月額5〜6万円。報酬は本人が亡くなるまで毎年発生）。専門家報酬・実費は業界の一般的な相場の目安であり、法律で定められた額ではありません。計算機と早見表の数値はすべて概算です。実際の費用や税務の取り扱いは、財産の中身・契約内容により異なるため、必ず専門家にご確認ください。

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