相続した家の売却で手取りはいくら？── 税金の早見表と、間に合わせたい3つの期限

親から相続した家を2,000万円で売ったとき、手元に残るのは約1,510〜1,930万円です。手取りの差は約400万円あります。この差を生むのは、親が買ったときの書類が残っているかどうかと、使える特例を知っているかどうかの2つです。どちらも、売る前でなければ間に合いません。

あなたの状況	2,000万円で売った手取り	この記事の読み方
空き家の特例が使える	約1,920〜1,930万円	特例の条件を見る
買った値段の書類がある	約1,730〜1,820万円	計算機で試算する
書類はないが相続税を払った	約1,560〜1,630万円	期限を確認する
書類がなく相続税もない	約1,510〜1,600万円	計算機で試算する

※ 手取りは、売値から売却の費用と税金を引いた残りです。親の所有期間が5年より長い場合の概算で、費用は仲介手数料と印紙代のみを計上しています。実際の金額は取得費や特例の条件で変わります。

まだ相続の手続きが終わっていない方は、先に相続税の計算シミュレーションをご覧ください。そもそも相続税がいくらかかるかを先に知りたい方も同じです。名義の話から読みたい方は、親名義のままでも売れる？へお進みください。

この記事を読むと：

1. 相続した家が今すぐ売れる状態か、何を先に済ませるべきかがわかります
2. 売値を選ぶだけで、手元にいくら残るかを計算機で3秒で試算できます
3. 税金が0円になる特例の条件と、間に合わせたい3つの期限がわかります

親名義のままでも売れる？

ひとことで言うと──売れません。登記の名義が亡くなった方のままでは、買主へ所有権を移せないためです。まず名義を相続人へ変える手続き（相続登記）を済ませます。

確認すること	売れる状態	まだのとき
登記の名義	相続人の名前	相続登記をする
誰がもらうかの話し合い	全員が合意ずみ	遺産分割の話し合い
手元の書類	3点そろっている	下の見出しで確認

名義を変えないと買主に引き渡せない

不動産の売買では、代金と引きかえに所有権を買主へ移します。この移転登記は、いまの名義人からしかできません。亡くなった方の名義のままでは、手続きの入口に立てないのです。相続登記は、売却の準備ではなく前提条件です。

相続人が一人なら手続きは比較的簡単です。複数いる場合は、誰がその不動産をもらうかを先に決めます。この話し合いを遺産分割協議といい、結果を書面にして全員が実印を押します。

3年以内に登記しないと過料の対象

2024年4月から、相続登記の申請は義務になりました。不動産を相続したと知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

注意したいのは、2024年4月より前に起きた相続も対象になる点です。何十年も名義が変わっていない実家も、この義務から外れません。この場合の期限は2027年3月31日です。

話し合いがまとまらず期限に間に合わないときは、相続人申告登記という簡単な届け出があります。自分が相続人であることを法務局に申し出れば、義務を果たしたことになります。ただしこれは義務を果たすための手続きで、名義が自分に移るわけではありません。売るためには、あらためて相続登記が必要です。

手元にそろえたい書類は3つ

売却の相談を始める前に、次の3つを探しておくと話が早く進みます。

• 権利証または登記識別情報：親が家を買ったときに受け取った書類です
• 固定資産税の納税通知書：毎年春に届きます。土地と建物の面積がわかります
• 親が買ったときの売買契約書：これが税額を左右します。次の章で詳しく説明します

売ったら手元にいくら残る？

ひとことで言うと──売値から「売るための費用」と「税金」を引いた残りが手取りです。2,000万円で売った場合、手取りは約1,510〜1,930万円になります。

売値から引かれるのは2種類だけ

手取りの計算はそれほど複雑ではありません。引かれるのは「売るための費用」と「税金」の2つだけです。2,000万円で売った場合は次のようになります。

引かれるもの	2,000万円で売ったとき
仲介手数料（上限）	72万6,000円
印紙代	1万円
税金（書類がない場合）	約330〜410万円
手取り	約1,510〜1,600万円

仲介手数料は不動産会社に払うお金です。売買価格が400万円を超える場合、上限は「価格の3%＋6万円」に消費税を足した額と決まっています。上限なので、これより安い会社もあります。

覚えておきたい例外が1つあります。800万円以下の空き家などを売る場合、売主から受け取れる手数料の上限は税込33万円までと定められています。地方の実家など安い物件では、割合ではなくこの金額が実際の相場になります。

税率は20.315%。相続してすぐ売っても高くならない

もうけにかかる税率は2種類あります。持っていた期間が5年より長ければ20.315%、5年以下なら39.63%です。ほぼ2倍の差があります。

ここで多くの方が誤解します。「相続したばかりだから、持っていた期間は短いのでは」と考えてしまうのです。しかし相続の場合、期間は亡くなった方が買った日から数えます。親が20年住んでいた家なら、相続した翌月に売っても低いほうの税率です。

逆のケースもあります。親が買ってから5年たたずに亡くなった場合は、高いほうの税率になります。この場合だけは、売る時期を考える余地があります。

買った値段の書類があるかで数百万円変わる

もうけは「売値 − 買った値段 − 売るための費用」で計算します。この「買った値段」を取得費といいます。

親が買ったときの契約書が見つからないと、取得費は売値の5%として計算することになります。2,000万円で売れば取得費は100万円です。売値のほとんどがもうけとみなされ、税金は約330〜410万円になります。

契約書が見つかれば、この金額は大きく下がります。仮に親が1,200万円で買っていたなら、税金は約105〜190万円です。差は200万円を超えます。実家の権利証の袋、仏壇の引き出し、金融機関の貸金庫。心当たりのある場所は、売る前にすべて確認してください。

なお、相続税の計算で使う評価額と、ここでいう売値・取得費はまったく別のものです。混同しやすいので、相続税評価額のしくみもあわせて確認しておくと安心です。

売値ごとの税金の目安

親の所有期間が5年より長く、相続人が2人までの場合の目安です。

あなたの状況	1,000万円	2,000万円	3,000万円	5,000万円
空き家の特例が使える	0円	0円	0円	約285〜355万円
買った値段の書類がある	約50〜95万円	約105〜190万円	約160〜285万円	約265〜475万円
書類はないが相続税を払った	約145〜185万円	約295〜365万円	約445〜550万円	約745〜915万円
書類がなく相続税もない	約165〜205万円	約330〜410万円	約500〜615万円	約835〜1,025万円

自分の家の手取りを正確に知りたい方へ

取得費の資料がそろうか、どの特例が使えるか。条件によって税額は数百万円変わります。相続に強い税理士が、書類の探し方から一緒に確認します。

税金が0円になる人もいる

ひとことで言うと──親が一人で住んでいた古い家なら、もうけから3,000万円を引ける特例があります。売値3,000万円くらいまでなら、税金は0円になります。

条件	内容
建てた時期	1981年5月31日以前
建物の種類	マンションは対象外
亡くなる直前	親が一人で住んでいた
相続してから	貸さない・住まない
売値	1億円以下
売り方	耐震工事か取り壊し

6つの条件をすべて満たす必要がある

この特例は、放置された古い空き家を減らすために作られました。だから条件が細かく決まっています。上の表の6つを、すべて満たさなければなりません。

とくに見落とされやすいのが「相続してから貸さない・住まない」という条件です。空き家のままではもったいないと考えて、一時的に人に貸したり、親戚に住んでもらったりすると、その時点で使えなくなります。売るまでは空き家のままにしておく必要があります。

売り方の条件も独特です。古い家をそのまま売ることはできません。耐震基準に合うよう工事してから売るか、取り壊して土地として売るかのどちらかです。なお2024年からは、買主が引き渡しの翌年2月15日までに工事や取り壊しをした場合も認められるようになりました。

相続人が3人以上だと控除は2,000万円

引ける金額は最高3,000万円ですが、例外があります。この家を相続した人が3人以上いる場合、控除は1人あたり2,000万円に減ります。兄弟3人で相続した実家では、この違いが効いてきます。

もう1つ、期限があります。この特例そのものが2027年12月31日で終わる予定です。加えて、相続が起きた日から3年目の12月31日までに売らなければなりません。どちらか早いほうが期限になります。

払った相続税を足せる特例とは、どちらか一方だけ

税金を下げる方法は、この空き家の特例のほかにもう1つあります。相続税を払った人が、その税額の一部を取得費に足せる制度です。詳しくは次の章で説明します。

ここで大事な点があります。この2つの特例は、どちらか一方しか使えません。空き家の特例の条件に「取得費に相続税を足す特例を使っていないこと」が含まれているためです。両方の条件を満たす人は、有利なほうを選ぶ必要があります。

選び方の目安はこうです。もうけが3,000万円以下に収まるなら、空き家の特例で税金が0円になるため有利です。もうけが大きく、払った相続税も多い場合は、取得費に足すほうが効くことがあります。金額が近いときは、両方で試算してから決めてください。

売るなら3年10か月以内

ひとことで言うと──相続税を払った人は、相続から3年10か月以内に売ると税金が安くなります。ただしその手前に、10か月の期限もあります。

期限	何の期限か	過ぎるとどうなる
10か月	相続税の申告	土地の割引を失う場合
3年目の12月31日	空き家の特例	3,000万円引けない
3年10か月	相続税を足せる期限	取得費に足せない

10か月：急いで売ると相続税が増えることがある

意外に思われるかもしれませんが、早く売りすぎて損をする場合があります。相続税には、親の自宅の土地を8割引きで評価できる制度があるためです。

この制度には、誰が相続するかによって条件が変わるという特徴があります。配偶者が相続した場合は制限がありません。しかし同居していた子や、別居していた子が相続した場合は、相続税の申告期限まで持ち続けることが条件になります。申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。

つまり10か月より前に売ってしまうと、この8割引きが使えなくなることがあります。譲渡の税金を減らそうとして急いだ結果、相続税が増えるという逆転が起こりえます。条件は細かいため、小規模宅地の特例の記事で自分が対象かを確認してから動いてください。

3年10か月：払った相続税を取得費に足せる

相続税を払った人には、譲渡の税金を減らせる制度があります。売った不動産に対応する相続税額を、買った値段（取得費）に足せるというものです。取得費が増えれば、もうけが減り、税金も減ります。

使えるのは、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合です。申告期限が10か月なので、相続が起きた日から数えると実質3年10か月になります。

この制度は相続税を払った人だけが使えます。相続税がかからなかった家庭には関係がありません。相続税を払ったかどうか思い出せない場合は、申告書の控えを確認してください。

3年目の12月31日：空き家の特例の期限

前の章で説明した空き家の3,000万円控除にも期限があります。相続が起きた日から3年を過ぎた年の12月31日までに売らなければなりません。

この期限は、3年10か月より先に来ます。たとえば2026年5月に相続が起きたとします。空き家の特例は2029年12月31日まで、相続税を足せる特例は2030年3月まで使えます。耐震工事や取り壊しには、数か月の時間がかかります。期限の直前に動き出すと間に合いません。

どの期限が自分に効くか確かめたい方へ

相続税を払ったか、土地の割引を使ったか、空き家の条件に合うか。組み合わせによって動くべき順番が変わります。まずは現状を整理するところからご相談ください。

兄弟で分けるとどうなる？

ひとことで言うと──分け方は3つあります。売ってお金で分ける方法が、誰も住まない実家ではいちばんもめにくい選択です。

分け方	向いている場合	注意点
売ってお金で分ける	誰も住まない	全員が売主になる
一人がもらい差額を払う	誰かが住み続ける	払うお金の用意が要る
共有のまま持つ	結論を出せないとき	将来もっと面倒になる

共有のまま持つと将来もっと面倒になる

いちばん手軽に見えるのが、共有のまま持ち続ける方法です。話し合いを先送りできるからです。しかしこれは問題を次の世代に渡すだけになります。

共有の不動産をまるごと売るには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売れません。そして年月がたつと、共有者の誰かが亡くなり、その子どもが新たな共有者になります。会ったこともない親戚と全員一致で合意する必要が生まれます。

売ってお金で分けるときの注意点

誰も住む予定がないなら、売って現金で分けるのが最も明快です。現金は1円単位で分けられるため、不公平が生まれにくいという利点もあります。

手続き上の注意点が2つあります。1つは、売買契約に共有者全員が売主として関わることです。遠方に住む兄弟がいる場合は、委任状を用意しておくと当日の負担が減ります。

もう1つは税金です。もうけと税金は、それぞれの持ち分の割合で分けて計算します。特例を使うかどうかも一人ずつ判断します。相続人が3人以上の場合に空き家の控除が2,000万円になるのは、まさにこの場面です。

売る？貸す？持ち続ける？

ひとことで言うと──毎年出ていくお金と、住む予定があるかで決まります。誰も住まず貸す当てもないなら、持ち続けるのがいちばん高くつきます。

	手間	毎年のお金	大きなリスク
売る	数か月で完了	0円になる	売り急ぐと安くなる
貸す	ずっと続く	収入が入る	借り手がつかない
持ち続ける	管理が必要	出ていくだけ	税金が上がる場合

持ち続けると毎年お金が出ていく

空き家を持ち続けると、固定資産税と都市計画税が毎年かかります。加えて火災保険、庭木の手入れ、年に数回の風通しのための往復。誰も住んでいなくても、費用と手間は止まりません。

さらに注意したいことがあります。管理されていない空き家は、市区町村から「管理不全空家等」として指導や勧告を受けることがあります。2023年12月から始まった制度です。勧告を受けると土地の固定資産税が最大で6倍になります。住宅が建つ土地の税金を軽くする仕組みが、外れてしまうためです。

貸すという選択肢が向く場合

駅に近い、まだ十分に住める、近くに借り手の需要がある。この3つがそろえば、貸すことも選択肢になります。家賃収入が入り、建物も傷みにくくなります。

ただし相続した実家では慎重に考えてください。貸した瞬間に、空き家の3,000万円控除は使えなくなります。修繕やリフォームの費用が先に出ていくことも多く、借り手がつかなければ持ち出しだけが残ります。

売ると決めたら、売り急がないこと

売ると決めた場合でも、あわてる必要はありません。期限は最短でも相続から3年近くあります。複数の不動産会社に査定を頼み、金額と根拠を比べてください。

査定額が高い会社が良い会社とは限りません。高すぎる価格では買い手がつかず、結局は値下げを重ねることになります。その価格になる根拠を説明できるかどうかで選んでください。

よくある質問

ひとことで言うと──相続した家の売却でよく聞かれる6つの質問に答えます。気になるものだけ読んでください。

相続した家をすぐ売ると、税金が高くなりますか？

多くの場合、高くなりません。税率は持っていた期間で変わりますが、相続の場合、この期間は亡くなった方が買った日から数えるためです。親が5年より長く持っていた家なら、相続した直後に売っても20.315%です。親が買ってから5年たたずに亡くなった場合だけ、39.63%になります。

親が買ったときの契約書が見つかりません。どうなりますか？

売った金額の5%を、買ったときの値段とみなして計算します。裏を返すと、売値の95%がもうけとして扱われます。2,000万円で売れば税金は約330〜410万円が目安です。売買契約書のほか、購入時の領収書、住宅ローンの契約書、通帳の記録も手がかりになります。売る前に探してください。

空き家の3,000万円控除と、払った相続税を足せる特例は、両方使えますか？

両方を同時には使えません。空き家の控除は、相続税を取得費に足す特例を使っていないことが条件になっているためです。どちらか有利なほうを選びます。もうけが3,000万円以下なら、空き家の控除が有利になりやすい傾向があります。もうけも払った相続税も大きい場合は、取得費に足すほうが効くことがあります。

兄弟の一人が売ることに反対しています。売れますか？

共有の不動産をまるごと売るには、全員の同意が必要です。一人でも反対していれば売れません。自分の持ち分だけを売ることは法律上できますが、買い手はほとんどつきません。話がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や共有物分割という手続きがあります。まずは維持費を数字で共有してみてください。

相続登記をしないまま売ることはできますか？

できません。名義が亡くなった方のままでは、買主へ所有権を移せないためです。加えて2024年4月から相続登記は義務になりました。相続したと知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前の相続も対象で、期限は2027年3月31日です。

売っても利益が出ませんでした。それでも申告は必要ですか？

もうけが出ていなければ、原則として確定申告は不要です。ただし空き家の控除や、相続税を取得費に足す特例を使って税金を0円にした場合は申告が必要です。これらは申告してはじめて認められるためです。申告しなければ特例は使えません。売った翌年の2月16日から3月15日までに手続きしてください。

まとめ

ひとことで言うと──相続した家の売却は、名義を変えることから始まります。手取りを決めるのは、買ったときの書類と、期限内に使える特例です。

今日からの4ステップ

1. 書類を探す：親の売買契約書、権利証、固定資産税の通知書。契約書の有無で税金が数百万円変わります
2. 名義を変える：誰がもらうかを話し合い、相続登記をします。3年以内の申請が義務です
3. 期限を確認する：相続税を払ったなら3年10か月。空き家の特例なら3年目の12月31日。土地の割引を使ったなら10か月です
4. 複数の会社に査定を頼む：金額だけでなく、その根拠を説明できるかで選びます。売買契約から引き渡しまでは数か月かかります

3つだけ覚えて帰ってください。1つめ、名義を変えないと売れません。2つめ、親が買ったときの書類を探すことが、いちばん確実な節税です。3つめ、期限は相続の日から数え始めています。

出典・根拠：国税庁タックスアンサー No.3208（長期譲渡所得の税額の計算。所得税15%・復興特別所得税は所得税額の2.1%・住民税5%＝合計20.315%。譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超が長期）／No.3211（短期譲渡所得。所得税30%・復興特別0.63%・住民税9%＝合計39.63%）／No.3270（相続や贈与により取得した土地建物の取得費と取得の時期。被相続人の取得時期を引き継ぎ、長短の判定も被相続人の取得日から起算）／No.3258（取得費が分からないとき。売った金額の5%を取得費にできる）／No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例。相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することが要件＝相続開始から実質3年10か月。相続税額に譲渡財産の相続税評価額が取得財産総額に占める割合を乗じた額を加算）／No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例。昭和56年5月31日以前建築・区分所有建物でない・相続開始の直前に被相続人以外に居住者がいない・相続の時から譲渡の時まで事業や貸付け、居住の用に供していない・売却代金1億円以下・耐震基準適合または取壊し・相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで・平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象。相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円。取得費加算の特例との併用不可）／No.4124（小規模宅地等の特例。特定居住用宅地等は330㎡まで80%減。配偶者以外の取得者には相続税の申告期限までの保有継続が要件）／No.4205（相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月）／No.7108（不動産譲渡契約書の印紙税軽減措置。令和9年3月31日まで。500万円超1,000万円以下は5千円、1,000万円超5,000万円以下は1万円）／法務省「相続登記の申請義務化について」（令和6年4月1日施行。所有権取得を知った日から3年以内の申請義務、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。施行日前の相続は令和9年3月31日まで。相続人申告登記により義務の履行が可能）／国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」（媒介報酬の上限は売買価格400万円超で価格の3%＋6万円（税抜）。800万円以下の低廉な空家等は売主から税込33万円まで）／国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（令和5年12月13日施行。管理不全空家等への勧告により固定資産税の住宅用地特例が解除される。小規模住宅用地は課税標準6分の1）。計算機・早見表の数値はすべて概算です。費用は仲介手数料の上限と印紙代のみを計上し、解体費・測量費・引っ越し代は含みません。実際の税額は取得費、特例の適用可否、共有持ち分によって変わります。

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